W branży budowlanej i inwestycji nieruchomościowych często spotykamy się z dwoma pojęciami: deweloper i generalny wykonawca. Często używane zamiennie, co jest błędem, ponieważ choć te dwie funkcje mogą być ze sobą powiązane, pełnią zupełnie inne role w procesie realizacji inwestycji.
Kim właściwie jest deweloper i co robi?
Deweloper to inwestor, który planuje, analizuje rynek, kupuje grunty, załatwia formalności, zdobywa pozwolenia, organizuje finansowanie i realizuje całą inwestycję. Ważne jest, że deweloper nie musi samodzielnie budować obiektu. Deweloper to nie firma budowlana, choć czasami jedna firma pełni obie funkcje. Jego zadaniem jest zorganizowanie całego procesu – od pomysłu, przez projekt, po sprzedaż lub wynajem gotowego obiektu.
Można powiedzieć, że deweloper to reżyser filmu – nie występuje w nim, nie kręci kamerą ani nie buduje scenografii, ale bez niego cały proces nie miałby sensu. Deweloper nadzoruje, łączy ludzi, kontroluje budżet i harmonogram. To jego, bądź inwestorów, pieniądze są zaangażowane w projekt.
Przykład z życia? Kupujesz mieszkanie na nowym osiedlu. Deweloper to firma odpowiedzialna za całą inwestycję. To ona sprzedaje Ci lokal, reklamuje go i to jej nazwę widzisz na billboardzie przy drodze.
Kim jest generalny wykonawca?
Generalny wykonawca to firma budowlana odpowiedzialna za fizyczne wykonanie budowy. Otrzymuje projekt i realizuje go zgodnie z planem. Często zatrudnia podwykonawców, takich jak murarze, elektrycy, hydraulicy czy tynkarze, ale to on odpowiada przed deweloperem za to, że wszystko zostanie wykonane zgodnie z planem.
Co ważne, generalny wykonawca nie podejmuje decyzji o kształcie inwestycji. Nie analizuje rynku ani nie decyduje, czy lepiej postawić apartamentowiec, czy biurowiec. Jego zadaniem jest wykonanie tego, co zostało zlecone. Można go porównać do kapitana statku – nie planuje on trasy, ale musi doprowadzić towar do celu bezpiecznie i na czas.
Czy deweloper i generalny wykonawca mogą być tą samą firmą?
Tak, mogą. Zdarza się to zwłaszcza w dużych grupach kapitałowych, gdzie jedna firma posiada zarówno dział deweloperski, jak i wykonawczy. Niemniej jednak, mimo że funkcje te są wykonywane przez jedną firmę, to nadal pozostają to dwie różne role.
Dla klienta może być to wygodne, ponieważ wszystko odbywa się „pod jednym dachem”, ale z punktu widzenia samego procesu przypomina to sytuację, w której jedna firma gra na dwóch fortepianach. Można to zrobić, ale ważne jest, aby wiedzieć, kiedy używać którego klawisza. Trzeba uważać na konflikty interesów, zwłaszcza w kwestii odpowiedzialności za błędy.
Jakie są kluczowe różnice między deweloperem a generalnym wykonawcą?
-
Cel działania: Deweloper koncentruje się na sprzedaży i zysku z inwestycji. Generalny wykonawca – na fizycznym postawieniu budynku.
-
Zakres odpowiedzialności: Deweloper odpowiada za cały proces – od zakupu działki po sprzedaż ostatniego mieszkania. Generalny wykonawca – za realizację budowy.
-
Ryzyko: Deweloper ryzykuje kapitał – własny lub inwestorów. Generalny wykonawca – zazwyczaj otrzymuje stałe wynagrodzenie za wykonanie zlecenia.
-
Relacja z klientem: Kupując mieszkanie, masz kontakt z deweloperem. Z generalnym wykonawcą możesz nigdy się nie spotkać.
-
Rola w projekcie: Deweloper to strateg i koordynator. Generalny wykonawca – specjalista od realizacji.
Deweloper to organizator całej inwestycji, strateg i osoba odpowiedzialna za wizję i finansowanie. Generalny wykonawca to fachowiec od budowy, który przekształca plany w rzeczywistość. Obie te funkcje są niezbędne i mają swoje miejsce, ale pełnią zupełnie różne role. Nie należy ich mylić, bo to trochę jak mylić architekta z murarzem każdy ma swoją rolę, a razem, jeśli wszystko pójdzie dobrze, powstaje coś naprawdę porządnego.
Autor: Andrzej Sikora